Les prix au mètre carré publiés sur ce site ne sont pas des estimations d'agence ni des moyennes d'annonces. Ils sont calculés à partir des ventes réellement enregistrées, et cette page explique comment.
La source
Les données proviennent de la base des demandes de valeurs foncières, publiée en accès libre par la direction générale des finances publiques. Elle recense les mutations à titre onéreux enregistrées par le service de la publicité foncière, avec pour chaque vente la date, le prix, la nature du bien et sa surface. C'est la seule source publique qui porte sur des transactions conclues plutôt que sur des prix demandés.
Les filtres appliqués
Toutes les mutations ne renseignent pas un prix au mètre carré exploitable. Nous ne retenons que les ventes de maisons et d'appartements bâtis, en écartant les échanges, les adjudications et les expropriations. Une surface bâtie d'au moins neuf mètres carrés est exigée, et le prix au mètre carré obtenu doit rester compris entre deux cents et trente mille euros : au-delà de ces bornes, il s'agit presque toujours d'une mutation portant sur plusieurs lots ou d'une erreur de saisie.
Une commune n'est publiée que si elle compte au moins dix ventes exploitables sur la période. En dessous, une valeur médiane ne veut plus rien dire, et nous préférons ne rien afficher plutôt qu'un chiffre tiré de trois transactions.
Pourquoi la médiane, et pas la moyenne
La médiane est la valeur qui partage les ventes en deux moitiés égales. Elle résiste aux cas extrêmes, là où une seule transaction inhabituelle suffit à déplacer une moyenne de plusieurs centaines d'euros. Nous publions à côté l'intervalle qui contient la moitié centrale des ventes : c'est lui qui dit si un marché est homogène ou très dispersé, information qu'un chiffre unique masque complètement.
Ce que ces chiffres ne disent pas
La base ne couvre pas l'Alsace-Moselle ni Mayotte, où la publicité foncière relève du livre foncier et d'un droit local distinct. Les ventes en l'état futur d'achèvement y sont mal représentées, ce qui sous-estime la part du neuf. La surface enregistrée est celle du bâti déclaré : un jardin, un garage ou une dépendance entrent dans le prix sans entrer dans la surface, ce qui tire mécaniquement vers le haut le prix au mètre carré des maisons.
Enfin, une médiane communale ne dit rien d'un bien précis. L'étage, l'exposition, l'état, la performance énergétique et l'adresse exacte pèsent davantage, dans une même commune, que l'écart entre deux communes voisines. Les chiffres publiés ici servent à situer un ordre de grandeur avant une visite, pas à la remplacer.
Vérifier par vous-même
La base est publique et consultable sans compte. Le jeu de données complet est publié sur data.gouv.fr, les fichiers découpés par commune sont sur le serveur de diffusion geo-dvf, et une carte permet de consulter les ventes adresse par adresse sur l'explorateur mis en ligne par Etalab. Toute personne peut donc refaire le calcul et confronter nos chiffres aux siens.
Mise à jour
Les valeurs portent sur les ventes des deux dernières années disponibles. La base est publiée par tranches semestrielles, avec un décalage de plusieurs mois entre la signature d'un acte et sa parution : les transactions les plus récentes n'y figurent donc pas encore.
